1. 주택 수 결정 기준
- 구분등기 여부: 각 가구별로 별도 등기 → 개별 주택 인정
- 통합등기 여부: 전체가 단일 등기 → 1주택 인정
- 예외 조건:
- 19세대 이하 다가구주택 → 구분등기 없어도 1주택 특례 적용
2. 사례 분석
| 구분 | 내용 | 주택 수 |
|---|---|---|
| Case 1: 4가구 통합등기 + 19세대 이하 | 2~4층 주거용, 근린시설 제외 | 1주택 |
| Case 2: 가구별 구분등기 | 각 층 별도 등기 완료 | 4주택 |
| Case 3: 20세대 초과 다가구 | 통합등기 여부와 무관 | 다주택 |
3. 필요 확인 서류
- 등기부등본: "표제부" 확인 → 구분등기 상태 파악
- 건축물대장: "세대수" 란 → 19세대 이하 여부 확인
- 용도변경 허가서: 근린시설 → 주거용 전환 이력 확인
4. 세무 리스크 포인트
- 근린생활시설 혼용: 1층 비주거 부분은 주택에서 제외
- 무단 용도변경: 주거용으로 허가되지 않은 층 → 과세 대상 제외
- 임대사업자 등록: 주택임대소득 신고 시 추가 서류 필요
5. 실전 대응 매뉴얼
- 등기부등본 발급: 관할 등기소 방문 또는 온라인 발급
- 관할 세무서 상담: 사전 질의를 통한 공식 해석 확보
- 증빙 파일 관리:
- 등기부등본 스캔본
- 건축물대장 사본
- 용도변경 허가서 (존재 시)
▶ 핵심 정리
- 1주택 특례를 받으려면 → 19세대 이하 + 통합등기 필수
- 다주택자로 분류되면 → 양도세·종부세 부담 ↑
- 확인 절차:
- 등기부등본 확인 → 구분등기 여부
- 건축물대장 확인 → 세대 수
- 세무사 검토 → 최종 판단
등기부등본은 "표제부"의 등기번호를 확인하세요.
번호가 하나면 통합등기, 여러 개면 구분등기입니다.
국토교통부 "공간정보플랫폼"에서 온라인으로 간편 조회 가능하니,
꼭 직접 확인해보시기 바랍니다!
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