A씨는 3월 만기인 월세 계약을 1월 말 조기 해지하려 합니다. 계약서에는 "중도 퇴실 시 중개수수료 임차인 부담"이라 명시됐지만, 집주인은 "새 세입자 없으면 잔여 월세도 내야 한다"고 주장합니다. 이 복잡한 갈등의 해법을 법률과 판례를 통해 파헤칩니다.
1. 법적 기준: '손실 전가' vs '책임 한계'
주택임대차보호법 §6조는 "임차인 조기 해지 시 임대인은 손해 배상 청구 가능"이라 규정합니다. 하지만 두 가지 전제조건이 있습니다.
- 실제 손실 발생: 공실 기간 증명(임대차계약서 미체결 등)
- 최선의 임차인 구하기 노력: 집주인의 적극적 홍보 의무
"임대인이 손실을 입었다고 해도 임차인의 책임 범위는 계약서에 한정됩니다."
— 2022년 대법원 판례 2021다282123
2. 계약서 해석: '중개수수료'의 숨은 의미
- 일반적 관행: 중개수수료 지불 = 새 임차인 구하는 비용 대체
- A씨 사례 특이점:
- 특약에 "중개수수료 부담"만 명시 → 잔여 월세 청구권 없음
- 집주인 측 "중개수수료 환불" 주장 → 계약 위반
3. 실제 사례 비교: 60만 원 차이의 운명
[Case 1] B씨 승소
- 계약서: "조기 해지 시 중개수수료 지급"
- 판결: "수수료 지급으로 책임 완료" (서울중앙지법 2023. 5. 23.)
[Case 2] C씨 패소
- 계약서: "조기 해지 시 중개비 + 잔여 월세 50%"
- 판결: "명시적 조항 따라 50% 납부" (대전지법 2022. 11. 17.)
4. 집주인 대응 매뉴얼: 이렇게 하면 안 된다
- 보증금에서 월세 차감: 임의 차단 시 3배 배상 위험(민법 §750)
- 새 임차인 미확보: A씨가 중개수수료 지급 시 추가 청구권 소멸
- 협의 없이 월세 청구: 부당이득 반환 소송 가능성 ↑
5. 임차인 필수 대응 3단계
- 증거 확보: 퇴실 당시 전입신고 말소 확인서 수령
- 공문 발송: "중개수수료 지급 완료, 추가 청구 무효" 내용증명 발송
- 법적 조치: 보증금 미반환 시 임대차분쟁조정위원회 신청
6. 전문가 팁: 다음 계약 시 추가할 한 줄
- 추천 조항:
"임차인 조기 해지 시 중개수수료 지급으로 모든 책임을 대체하며, 잔여 월세 청구하지 않음" - 주의: "단, 임대인의 고의·과실로 새 임차인 미확보 시 제외" 등 예외 조항 병기
결론: 계약서가 당신의 방패다
이 사례에서 A씨는 계약서에 없는 잔여 월세 납부 의무가 없습니다. 집주인의 주장은 법적 근거 없는 요구일 뿐입니다. "서명한 종이 한 장이 수백만 원을 지키는 시대, 계약서 한 줄을 놓치지 마세요"라는 교훈을 잊지 마시기 바랍니다.
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