임차인이 가족 명의로 계약을 변경하려는 상황에서 임대인의 월세 인상 요구가 합법적인지, 임대차보호법과 대법원 판례를 통해 분석합니다. 갱신요구권 행사 후 1년이 지난 현재, 어떤 선택이 최선인지 알아봅니다.
1. 명의변경의 법적 성격
- 새 계약 vs 기존 계약 연장:
▶️ 가족 명의 변경은 신규 계약으로 간주 → 임대인 인상 권한 발생
▶️ 예외: 동일 세대주 유지 시 주민등록 변경 없이 거주 가능 - 대항력 유지 조건:
- 기존 임차인과 직계혈족 관계 증명
- 전입신고 없이 계속 거주
- 임대인에게 사실 통보
2. 월세 인상 적정성 판단 기준
법정 상한선
- 갱신시 5% 초과 금지 (임대차3법)
- BUT! 신규 계약은 시장가격 자유 결정
- 2023년 인천지법 판례: 주변 월세比 12% 인상 적정 인정
임대인 입증 의무
- 비교物件 제시: 동일 지역·규모 임대료 예시
- 공시가격 상승률: 국토부 발표 자료 활용
3. 갱신요구권 행사 후 1년 경과 시 주의점
- 재갱신요구권: 2년마다 5% 인상 제한 적용
- 현재 상황:
▶️ 기존 계약 종료 후 명의변경 = 신규 계약
▶️ 갱신요구권 소멸 → 시세 반영 가능
4. 명의변경 없이 권리 유지하는 방법
- 세대주 유지: 기존 임차인 명의로 전입신고 유지
- 사실상 이전: 가족이 실거주자로 생활 (계약서 변경 X)
- 임대인 동의서: 명의변경 없이 거주 권한 서면 확인
5. 임대인 vs 임차인 전략 대결
임대인 유리 카드
- 신규 계약서 체결: 월세 자율 인상 + 보증금 증액 요구
- 계약거절 권한: 새 임차인 신용조회 후 거절 가능
임차인 필살기
- 기존 권리 주장: 대항력·우선변제권 소멸 방지 소송
- 분쟁조정신청: 임대료 인상률 조정 요청
6. 실전 체크리스트
- 계약서 필수 기재사항:
▶️ "본 계약은 기존 임대차계약의 명의변경으로, 모든 권리를 승계함"
▶️ 갱신요구권 유보 조항 - 증거 수집:
▶️ 주변 월세 비교표
▶️ 기존 계약서·전입신고증명
7. 자주 묻는 질문
Q1. 명의변경 시 등기부등본 필요할까요?
→ 전세권 등록된 경우 필수, 월세는 선택
Q2. 가족이 미성년자면 변경 가능한가요?
→ 법정대리인 명의로 계약 (부모 연대보증 추가)
Q3. 인상 거부 시 퇴거요구 받나요?
→ 임대차만료 후 가능, 계약중엔 불가
Q4. 보증금도 인상될 수 있나요?
→ 신규 계약 시 자유롭게 협상 가능
결론: 눈치싸움보다 공식적인 재계약이 낫다
명의변경을 위한 10% 인상은 법적 문제없지만, 갱신요구권 포기를 각오해야 합니다. 임차인은 기존 권리 유지를, 임대인은 시장가 반영을 위해 공식적인 재계약을 추천합니다. 부동산중개업자와 변호사 동시 상담으로 양측의 손실을 최소화하세요. 계약서 한 줄이 평화를 가져옵니다.
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