10년 넘게 한 자리에서 장사해온 소상공인 A씨. 임대인이 갑자기 건물 노후화를 이유로 계약 연장을 거부하며 권리금 지급도 거절하고 있습니다. 이에 상가임대차보호법과 최신 판례를 통해 권리금을 지키는 전략을 알아봅니다.
1. 임대인의 '노후화' 주장 법적 타당성 파악
- D등급 건물이라도 임차인이 계약 연장을 요구하면 거절 불가 (상가임대차보호법 제10조).
- 단, 임대인은 안전진단서와 보수계획서를 제시해 위험성을 입증해야 합니다.
- 실제 사례: 2023년 대법원 판결, "단순 노후화는 계약 거절 사유 불충분"
2. 권리금 청구를 위한 3단계 액션 플랜
- 신규임차인 확보:
- 권리금 계약 체결 후 임대인에게 공식 통보
- 신규임차인의 자금 증명서 (은행잔고증명 등) 준비
- 임대인에 대한 공식 요청:
- 이의신청서 제출: "상가임대차보호법 제10조의4 위반" 주장
- 내용증명 회신: "신규임차인과 재계약 요구"
- 가압류 신청:
- 권리금 상당액 가압류로 임대인 압박
3. 임대인의 흔한 전략과 대응법
- "보수 필요" 주장:
- 최근 3년간 유지보수 내역 요구 → 보수 실적 없으면 주장 무효
- 민간 건축사 안전진단 의뢰 → 전문가 의견으로 반박
- 암묵적 갱신 방해:
- 임차계약갱신요구권 행사 (만료 6개월 전 ~ 1개월 전)
- 갱신통지서 증거 확보 (등기우편 등)
4. 권리금 산정 기준 및 증빙 자료
| 업종 | 평균 권리금 | 필요 증빙 |
|---|---|---|
| 음식점 | 월 매출 3~6개월분 | 세금계산서, POS 자료 |
| 학원 | 재등록 예약금 | 수강신청서 |
| 소매점 | 재고품 가치 | 재고목록 + 공급가 증명 |
5. 법원 공략 핵심 포인트
- 임대인의 선의·악의 판단:
- 계약만료 3개월 전 통보 → 선의 인정
- 1개월 전 통보 → 악의적 → 손해배상 2배 가능
- 권리금 지급 거부 사례:
- 2023년 서울중앙지법, 임대인 패소 → 권리금 80% 지급 명령
6. 협상 시 유리한 카드
- 부분 양보: 권리금의 30% 할인 제안
- 이전 지원: 임대인이 신규 점포 소개 시 권리금 일부 공제
7. 자주 묻는 질문
Q1. 권리금 없이 퇴거 시 보상받을 수 있나요?
→ "상가권리금" 인정 판례多 → 시가차액 청구 가능
Q2. 임대인이 보수계획을 제출하지 않으면?
→ 임의해지 무효 → 계약 자동 갱신
Q3. 신규임차인이 없어도 권리금 받을 수 있나요?
→ 현 임차인과 재계약 시에도 권리금 청구 가능
Q4. 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
→ 1년~1년 6개월 (가처분 신청 시 2개월 내 결정)
결론: 신속한 행동이 승리한다
임대인의 내용증명은 블러핑일 수 있습니다. 신규임차인 확보와 법적 조치를 병행하세요. 전문 변호사와 부동산 감정인을 동원해 권리금 액수를 공식화하면 유리합니다. 10년 혈한을 지키기 위한 전쟁, 준비된 자만이 승리합니다.
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